حاسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية
أدخل سعر البيع لترى ضريبة 5%، وكم يوفر إعفاء المسكن الأول، وعمولة الوسيط، والمبلغ الإجمالي على المشتري والصافي للبائع.
طريقة الحساب
وعاء الضريبة = السعر المتفق عليه، أو القيمة السوقية العادلة إن كانت أعلى
الضريبة = وعاء الضريبة × 5%
المسكن الأول: الضريبة = (وعاء الضريبة − 1,000,000) × 5%، ولا تقل عن صفر
عمولة الوسيط = السعر × النسبة المتفق عليها + ضريبة القيمة المضافة 15%
| البند | القاعدة |
|---|---|
| النسبة | 5% من قيمة التصرف |
| الوعاء | القيمة المتفق عليها، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف |
| المكلف بالسداد | البائع (المتصرف)؛ ويجوز أن يتحملها المشتري باتفاق، ويبقى البائع مسؤولًا |
| الموعد | قبل التوثيق؛ وخلال 30 يومًا من العقد إذا لم يُوثق |
| المسكن الأول | لا ضريبة على أول 1,000,000 ريال للمواطن المستحق بشهادة من الوزارة |
| التأخر في السداد | 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% |
| ضريبة القيمة المضافة | لا تُفرض على البيع؛ و15% على الخدمات مثل الوساطة |
هذه القواعد مأخوذة من الدليل الإرشادي التفصيلي لضريبة التصرفات العقارية الصادر عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (الإصدار 6، مايو 2026)، الذي يشرح نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي م/84 والساري منذ 10 أبريل 2025 (البنود 4.2 الوعاء، و4.3–4.4 المواعيد، و6 المسكن الأول، و7.1 الغرامات، و10.3 المسؤولية). ويُخضع النظام الجديد أيضًا بعض عمليات نقل الحصص في الشركات العقارية؛ وهذه الحاسبة لبيع العقار المباشر فقط.
أمثلة محلولة
المثال 1: فيلا مستعملة، البائع يدفع
السعر 1,200,000 ريال، دون شهادة مسكن أول. الضريبة = 1,200,000 × 5% = 60,000 ريال يدفعها البائع قبل الإفراغ. ومع عمولة وسيط 2.5% يدفعها المشتري (30,000 + 4,500 ضريبة = 34,500)، يدفع المشتري 1,234,500 ريال ويستلم البائع 1,140,000 ريال.
المثال 2: مسكن أول بأكثر من مليون ريال
السعر 1,300,000 ريال، والمشتري لديه شهادة المسكن الأول. المبلغ الخاضع = 1,300,000 − 1,000,000 = 300,000، فالضريبة 15,000 ريال، وتتحمل الدولة ضريبة المليون الأول (50,000 ريال).
المثال 3: مسكن أول بأقل من مليون
شقة بسعر 850,000 ريال مع الشهادة: لا ضريبة. ودون الشهادة تكون الضريبة 42,500 ريال.
المثال 4: سعر أقل من القيمة السوقية
تبيع أسرة أرضًا بـ 1,000,000 ريال وقيمتها السوقية 1,500,000 ريال، وليست هبة معفاة. تُحسب الضريبة على 1,500,000: 75,000 ريال لا 50,000. وهذا مثال دليل الهيئة.
المثال 5: المشتري يتحمل كل شيء
السعر 2,000,000 ريال، والمشتري يتحمل الضريبة وعمولة 2.5%. الضريبة 100,000، والعمولة 50,000 + 7,500 ضريبة. يدفع المشتري 2,157,500 ريال إجمالًا، ويستلم البائع 2,000,000 كاملة، لكنه يبقى مسؤولًا أمام الهيئة إذا لم تُسدد الضريبة.
أخطاء شائعة
- إضافة ضريبة القيمة المضافة إلى السعر. بيع العقار تفرض عليه ضريبة التصرفات لا القيمة المضافة. القيمة المضافة على الخدمات مثل عمولة الوسيط فقط.
- افتراض أن المشتري هو المكلف. البائع هو المسؤول نظامًا؛ ومن يدفع فعليًا يحدده العقد، فاكتبه صراحة.
- التصريح بسعر منخفض. يجوز للهيئة حساب الضريبة على القيمة السوقية وفرض غرامات.
- انتظار إعفاء المسكن الأول دون شهادة. الشهادة تصدر من وزارة البلديات والإسكان، وتتحقق منها الهيئة عند تسجيل البائع للتصرف.
- تأجيل السداد إلى موعد الإفراغ. يجب سداد الضريبة وإثباتها قبل نقل الصك، فجهّز المبلغ مسبقًا.
الأسئلة الشائعة
كم ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
5% من قيمة العقار. تُفرض على بيع الأراضي والمباني وغيره من التصرفات، سكنية كانت أو تجارية، بموجب نظام ضريبة التصرفات العقارية الساري منذ 10 أبريل 2025.
هل تُحسب الضريبة على السعر أم القيمة السوقية؟
على القيمة المتفق عليها، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. إذا اتفقتما على سعر أقل من السوق، يجوز للهيئة حساب الضريبة على القيمة السوقية. ومثال دليل الهيئة: سعر 1,000,000 ريال لعقار قيمته السوقية 1,500,000 ريال، فتُحسب الضريبة على 1,500,000.
من يدفع الضريبة، المشتري أم البائع؟
نظامًا البائع (المتصرف) هو المسؤول أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. يجوز أن يتفق الطرفان على تحمّل المشتري للضريبة، وهذا شائع، لكن البائع يبقى مسؤولًا أمام الهيئة إذا لم تُدفع.
متى يجب دفع الضريبة؟
قبل توثيق البيع: لا يُفرغ الصك دون إثبات سداد الضريبة أو إعفاء التصرف منها. وفي التصرفات غير الموثقة تستحق الضريبة خلال 30 يومًا من تاريخ العقد. ويسجل البائع التصرف في منصة ضريبة التصرفات العقارية لدى الهيئة.
هل يوجد إعفاء للمسكن الأول؟
نعم، للمواطنين المستحقين للدعم السكني. يحصل المشتري على شهادة "المسكن الأول" من بوابة وزارة البلديات والإسكان ويسلمها للبائع. لا تُحسب ضريبة على أول 1,000,000 ريال من السعر، وتُفرض 5% على ما زاد على ذلك. أي تتحمل الدولة حتى 50,000 ريال.
هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على بيع العقار أيضًا؟
لا. منذ أكتوبر 2020 أصبح بيع العقار معفى من ضريبة القيمة المضافة وتُفرض ضريبة التصرفات العقارية بدلًا منها. لكن ضريبة القيمة المضافة 15% تبقى على الخدمات المرتبطة بالبيع مثل عمولة الوسيط.
ما التصرفات المعفاة من الضريبة؟
من أهمها: قسمة التركة، والهبة الموثقة للزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة (بشرط عدم التصرف في العقار 3 سنوات)، والوقف، والتصرف للجهات الحكومية، وللجمعيات الخيرية المرخصة دون مقابل، ونقل الملكية المؤقت ضمانًا لتمويل، والبيع بحكم قضائي. ولكل منها شروط في النظام واللائحة.
ماذا يحدث إذا تأخرت في الدفع؟
تفرض الهيئة غرامة 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من الضريبة غير المسددة. وقد يؤدي التصريح بقيمة أقل من الحقيقية إلى إعادة حساب الضريبة وغرامات إضافية.
هل عمولة الوسيط ثابتة 2.5%؟
2.5% هي النسبة الأكثر تداولًا، لكنها تُحدد في عقد الوساطة. أدخل النسبة المتفق عليها ومن يدفعها، وتضيف الحاسبة ضريبة القيمة المضافة 15%.
النتائج تقديرية لبيع عقار مباشر. للإعفاءات وإعفاء المسكن الأول شروط في النظام وقواعد الهيئة، والهيئة هي من يحدد الضريبة المستحقة. هذه ليست استشارة ضريبية أو قانونية.
آخر مراجعة بتاريخ 2026-11-09 مقابل نظام ضريبة التصرفات العقارية (المرسوم الملكي م/84، الساري من 10 أبريل 2025) والدليل الإرشادي التفصيلي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الإصدار 6 (مايو 2026).