تكاليف شراء عقار في دبي مقابل الرياض: رسوم الأراضي وضريبة التصرفات العقارية
في دبي والرياض تكلفة نقل ملكية بنسبة مئوية، لكن القواعد مختلفة: دبي تفرض رسم تسجيل 4% يدفعه المشتري غالبًا، والسعودية تفرض ضريبة 5% يحملها النظام للبائع. إليك ما يدفعه المشتري فعلًا في كل مدينة، مع المصادر الرسمية.
مقارنة سريعة
| دبي | الرياض | |
|---|---|---|
| تكلفة النقل الأساسية | رسوم دائرة الأراضي 4% (2% بائع + 2% مشترٍ، وغالبًا يدفعها المشتري كلها) | ضريبة التصرفات العقارية 5% (البائع ملزم بها نظامًا) |
| إعفاء المسكن الأول | لا يوجد | للمواطن: لا ضريبة على أول 1,000,000 ريال بشهادة من الوزارة |
| رسوم التسجيل | سند الملكية 250 + 20 درهمًا، والخريطة 250، وأمين التسجيل 4,000 + الضريبة (2,000 تحت 500,000 درهم) | لم تنشر وزارة العدل رسمًا حكوميًا لنقل الملكية |
| عمولة الوسيط | غالبًا 2% + ضريبة 5% (عرف السوق وبالاتفاق) | 2.5% ما لم يُتفق كتابيًا على غيرها (المادة 14 من نظام الوساطة) + ضريبة 15% |
| ضريبة القيمة المضافة على المنزل | إعادة بيع السكني معفاة، وأول بيع لمسكن جديد بنسبة الصفر | معفى منذ 4 أكتوبر 2020 (تحل محلها ضريبة التصرفات) |
| تسجيل الرهن | 0.25% من القرض (دائرة الأراضي) | اسأل البنك |
| أقصى تمويل للمسكن الأول | الوافد 80% (أقل من 5 ملايين درهم)، والمواطن 85% | المواطن 90% |
دبي: ما يدفعه المشتري
تذكر خدمة تسجيل بيع عقار في دائرة الأراضي والأملاك الرسوم: 2% من قيمة البيع على البائع و2% على المشتري، وسند ملكية 250 درهمًا مع رسم معرفة 10 دراهم ورسم ابتكار 10 دراهم، ورسم الخريطة، ورسم أمين التسجيل ("شريك الخدمة") 4,000 درهم + الضريبة، أو 2,000 + الضريبة إذا قلت القيمة عن 500,000 درهم. ومع التمويل تأخذ الدائرة 0.25% من مبلغ القرض لتسجيل الرهن.
مثال: شقة بـ1,500,000 درهم، تمويل 1,200,000، ووسيط 2%.
| البند | درهم |
|---|---|
| رسوم نقل الملكية (4%) | 60,000 |
| سند الملكية + المعرفة + الابتكار | 270 |
| رسم الخريطة | 250 |
| أمين التسجيل + ضريبة 5% | 4,200 |
| تسجيل الرهن (0.25%) | 3,000 |
| الوسيط 2% + ضريبة 5% | 31,500 |
| إجمالي الرسوم | 99,220 (6.61%) |
| الدفعة الأولى (20%) | 300,000 |
| النقد المطلوب | 399,220 |
احسب أرقامك في حاسبة رسوم دائرة الأراضي في دبي. وتضاف رسوم التقييم والمعالجة والتأمين لدى البنك.
الرياض: ما يدفعه المشتري
استبدلت السعودية ضريبة القيمة المضافة على بيع العقار بـضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. ونظامها الحالي (المرسوم الملكي م/84) ساري منذ 10 أبريل 2025. ويقول الدليل الإرشادي التفصيلي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (الإصدار 6، مايو 2026) إن الضريبة 5% من القيمة المتفق عليها، على ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة، وتُدفع قبل توثيق البيع. والبائع هو الملزم بها حتى لو نص العقد على أن يتحملها المشتري.
يستطيع المواطن الذي يشتري مسكنه الأول الحصول على شهادة من وزارة البلديات والإسكان (عبر سكني)، فلا تُحسب الضريبة على أول 1,000,000 ريال من السعر، وتُدفع 5% على الباقي فقط.
وتنص المادة 14 من نظام الوساطة العقارية (المرسوم الملكي م/130 لعام 1443هـ) على أن عمولة الوساطة في البيع 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يتفق الطرفان كتابيًا على غير ذلك، ويتحملها الطرف المتعاقد مع الوسيط. ويعامل دليل ضريبة القيمة المضافة للقطاع العقاري خدمات الوسطاء بالنسبة الأساسية، فتضاف ضريبة 15%.
مثال: فيلا بـ1,500,000 ريال، والمشتري يتعاقد مع الوسيط بنسبة 2.5%.
| الحالة | ضريبة التصرفات | الوسيط + الضريبة (المشتري) | ما يدفعه المشتري فوق السعر |
|---|---|---|---|
| البائع يتحمل الضريبة (الأصل النظامي) | 75,000 (البائع) | 43,125 | 43,125 (2.9%) |
| العقد ينقل الضريبة إلى المشتري | 75,000 (المشتري) | 43,125 | 118,125 (7.9%) |
| المسكن الأول لمواطن، والمشتري يتحمل الضريبة | 25,000 (والدولة تتحمل 50,000) | 43,125 | 68,125 (4.5%) |
جرب أسعارًا أخرى في حاسبة ضريبة التصرفات العقارية. والتأخر في الدفع يكلف 2% من الضريبة غير المدفوعة عن كل شهر، بحد أقصى 50%.
الدفعة الأولى وحدود التمويل
الإمارات. تحدد أنظمة القروض العقارية للمصرف المركزي (المادة 3) نسبة القرض إلى القيمة. للوافدين: 80% للمسكن الأول تحت 5 ملايين درهم، و70% فوقها، و60% للمسكن التالي. للمواطنين: 85% و75% و65%. وللبيع على الخارطة: 50%. فيحتاج الوافد 20% على الأقل نقدًا إضافة إلى الرسوم.
السعودية. رفع البنك المركزي السعودي النسبة إلى 90% للمسكن الأول للمواطنين في يناير 2018، فقد تكون الدفعة الأولى 10%. وللمسكن الثاني 70%. ويجب أيضًا أن يتسع القسط لحدود الاستقطاع من الراتب، انظر حاسبة نسبة الاستقطاع.
المشترون الأجانب في السعودية
دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار المحدث حيز النفاذ في 22 يناير 2026 (المرسوم الملكي م/14 لعام 1447هـ). وحسب الهيئة العامة للعقار، يستطيع غير السعودي التملك "في الرياض وجدة ضمن نطاقات محددة" تبينها وثيقة النطاق الجغرافي، والتقديم عبر منصة عقارات السعودية، ويقتصر التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلمين الأفراد والشركات السعودية. وتقول أسئلة الهيئة الشائعة إن النظام يفرض على البيع لغير السعودي ما يصل إلى 10%: ضريبة التصرفات 5% ورسمًا إضافيًا "لا يتجاوز 5%".
قائمة قبل التوقيع
- اتفق كتابيًا على من يدفع تكلفة النقل: رسوم 4% في دبي، وضريبة 5% في السعودية.
- اتفق على نسبة الوسيط ومن يدفعها. وأضف الضريبة: 5% في الإمارات و15% في السعودية.
- احصل على موافقة مبدئية على التمويل وراجع نسبة القرض إلى القيمة لوضعك.
- للمواطن السعودي: اطلب شهادة المسكن الأول قبل البيع لا بعده.
- إعادة البيع في دبي: اطلب من البائع شهادة عدم ممانعة من المطور وإثبات سداد رسوم الخدمات.
- احتفظ بنقد لرسوم البنك (التقييم والمعالجة والتأمين)، فالحاسبتان لا تشملانها.